Esta es una de las preguntas frecuentes que nos hacen nuestros clientes propietarios de naves industriales.
Como bien se sabe, el certificado de eficiencia energética es un documento que es obligatorio para el caso de venta o alquiler de diferentes tipos de inmuebles, principalmente viviendas, oficinas y locales comerciales.
Surge la duda para las naves industriales que están en la situación de venta o alquiler. En este artículo vamos a intentar dar luz a este tema tomando como base, y no puede ser de otra forma, la normativa vigente. Según el Real Decreto 235/2013 sobre la Certificación Energética, vigente actualmente, en la publicación de este artículo marca algunas excepciones en las que no es obligatorio o necesario el tramitar el certificado energético.
Estas excepciones y citadas textualmente son según el artículo 2.2 :
a) Edificios protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto, siendo la autoridad que dicta la protección oficial quien determine los elementos inalterables.
b) Edificios de nueva construcción.
c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.
Como podemos apreciar el apartado d) del citado artículo indica como excepción los Edificios Industriales, de Defensa o Agrícolas o parte de los mismos con baja demanda energética.
Aquí está el matiz. "O parte de los mismos con baja demanda energética", es decir, los edificios industriales (naves industriales) no están exentos por completo, sino aquellas partes del edificio que tenga baja demanda energética.
¿Qué se entiende por parte del Edificio Industrial con baja demanda energética?
Si seguimos la lectura del propio artículo 2.2 en su apartado d) del RD 235/2013 indica que la parte de procesos industriales, así como talleres, se consideran de baja demanda energética.
Bueno ya vamos hilando...
Siguiendo en el Real Decreto 235/2013 nos indica en su artículo 1.3 en su apartado r) que la parte de un Edificio objeto de la obligatoriedad del certificado energético y citado textualmente es la "unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente", lo que implica que garajes, trasteros e incluyendo también almacenes no están incluidos en la obligatoriedad de la Certificación Energética, ya que además, el CTE indica que estos espacios son no habitables.
Por lo tanto, tenemos que: garajes, trasteros, almacenes, talleres y edificios destinados a procesos industriales no están obligados a certificarse energéticamente.
Por lo que se puede afirmar que si la Nave Industrial en toda su superficie tiene algunos de estos usos (almacén, proceso industrial o taller) NO está obligada a realizar el certificado energético.
Si la nave industrial tiene Oficina ¿es obligatorio el certificado energético en esta parte del Edificio?
Como hemos comentado, el RD 235/2013 dice que la parte del Edificio Industrial (nave) destinada a taller o procesos industriales y añadiendo, garajes, trasteros y almacenes, están excluidos del ámbito de la certificación energética.
¿Pero que pasa si la nave industrial tiene una oficina?
Oficinas y locales comerciales (acondicionados) si están incluidos en la certificación energética, por lo que la parte de Oficina de la Nave Industrial SI está incluida en la Certificación Energética.
Aquí, hay que matizar lo siguiente: una de las exclusiones de la obligatoriedad de realizar el certificado de eficiencia energética es para aquellos edificios que tienen una superficie útil habitable igual o inferior a 50 m2, por lo que, si la Oficina de la nave industrial, al estar ubicada dentro de la nave industrial y supone que está "rodeada" de espacio no habitable (almacén, taller, proceso industrial, etc.) y aislada y con una superficie útil inferior a 50 m2 según el RD 235/2013 estaría esta oficina EXENTA de realizar el certificado energético.
Supongamos algunos casos que pueden ser duda, como por ejemplos las naves industriales de un polígono industrial de cualquier ciudad española y que estén colindantes unas con otras, es decir, que haya medianerías.
Caso 1 de Oficina de Nave Industrial que nos encargan para tramitar el certificado energético:
Como vemos en rojo, es una oficina o local acondicionado dentro de una nave industrial y cuya medianería con la otra nave es una entrada a un taller (espacio no habitable) a la derecha de la imagen y en la parte izquierda del local u oficina da hacia la parte de la nave industrial destinada a garaje y almacén (espacio no habitable),
Como podemos observar en la imagen, la nave industrial no está separada o aislada, por lo que en principio la nave industrial no entraría dentro de las exclusiones para edificios de superficie útil igual o inferior a 50 m2.
Pero como, lo que si es obligatorio es la parte de oficina o local, en este ejemplo, si esta parte del edificio tiene más de 50 m2 útiles SI sería obligatorio el realizar el certificado energético, si por el contrario tiene menos de 50 m2 NO sería obligatorio ya que la envolvente de la oficina una fachada da hacia el exterior pero el resto da hacia espacios no habitables y partes de naves industriales que no es obligatorio no certificar energéticamente, pero, en cualquier caso, se podría realizar si el cliente así lo desea de forma voluntaria.
Caso 2 de Oficina de Nave Industrial que nos encargan para tramitar el certificado energético:
Este caso, es diferente al anterior, tenemos dos oficinas (habitables) de naves industriales distintas que son medianeras y por tanto, no están aisladas.
En este caso, y a criterio nuestro y con el razonamiento atendiendo al RD 235/2013, si tanto la oficina 1 como la oficina 2 tienen superficies útiles igual o inferiores a 50 m2 SI estaría obligadas a realizar el certificado energético, por que estaríamos en el mismo caso, que dos casas independientes pareadas y cuyas casas tenga superficies útiles igual o inferiores a 50 m2 pero no están aisladas o separadas de otras construcciones habitables.
Como motivo de excepción del Certificado Energético nos indica el articulo 2.2 apartado 6) que los "Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2", están exentos, pero como vemos en el ejemplo, estas dos oficinas no están separadas o aisladas, si no que tienen una medianería "habitable".
No obstante, la única objeción que pudiera haber, es que, tuvieran estas oficinas períodos de funcionamiento, usos o activades diferentes, pero en este caso, se puede advertir que los horarios de apertura o cierre son similares y actividades con funcionamiento similar.
Esperemos que este artículo sirva para aclarar si las naves industriales están obligadas o no a realizar el certificado de eficiencia energética.
Saludos,
Ricardo Gomez Serravalle
Team Líder en Lippy Inmobiliaria