Paseo de Recoletos
Como bien sabéis, soy un agente inmobiliario especializado en la captación de propiedades en la codiciada zona Prime del Centro de Madrid. Este artículo representa mi visión personal y no refleja necesariamente la opinión de la empresa para la cual trabajo. Es una reflexión sobre lo que he observado en el mercado.
Me sorprende la complejidad de trabajar en esta zona, que, además de enfrentar una feroz competencia en el sector inmobiliario, involucra a otros actores importantes, como los multipropietarios (empresas dedicadas al "Flipping," la compra, reforma y venta de propiedades), el gobierno, y las directrices del Banco Central Europeo, que influyen directamente en el sector. Esto no es diferente en esta zona tan exclusiva y deseada, que rodea el Parque del Retiro y destaca especialmente en el Distrito de Salamanca.
Desaparición de compradores nacionales
Los datos registrados de compradores particulares españoles en las zonas Prime no han hecho más que disminuir en los últimos años. El factor principal es el aumento de los tipos de interés y el empobrecimiento de la población. En la actualidad, los actores nacionales se centran principalmente en poner a la venta propiedades heredadas y que requieren reformas, muchas de las cuales comparten con otros herederos, lo que a menudo resulta en obstáculos, junto con el aumento de los tipos de interés y la plusvalia, para utilizar el dinero heredado en la compra de más propiedades.
Entrada de compradores extranjeros
Hace unos años ha llegado a la zona Prime de Madrid una gran oleada de capital venezolano de personas que huyen de la inestabilidad política en su país y que han realizado importantes inversiones en propiedades. Inicialmente, cuando el enfoque estaba en la obtención del Golden Visa, no había tantos criterios de exigencia. Sin embargo, con el tiempo y a medida que se familiarizaban con la cultura y el mercado inmobiliario de la zona, los criterios comenzaron a cambiar.
Después de esta primera oleada y con América Latina sumida en la inestabilidad política, comenzaron a llegar grandes grupos de inversores mexicanos que buscan no solo un nuevo hogar, sino que también llegan con un conocimiento preciso de dónde y cómo invertir su capital.
El auge de los multipropietarios en la zona
Madrid no tiene nada que envidiar a ninguna gran ciudad europea, es una ciudad cosmopolita que siempre ha sabido convivir y trabajar con diversas culturas. El mercado inmobiliario español y sus actores, que han aprendido a lidiar con diversos escenarios a lo largo de los años, identificaron la gran demanda que representaban los nuevos inversores latinoamericanos. Los emprendedores vieron la oportunidad de llevar un negocio ya existente en la zona, el Flipping Inmobiliario, al siguiente nivel.
Existen dos tipos principales de actores en este mercado: los pequeños inversores, que se aventuran solos o en pequeños grupos para realizar negocios puntuales, y un segundo grupo, que son las grandes empresas que no solo aportan su propio capital, sino que también abren sus proyectos a coinversores. Además, muchas de estas empresas comercializan sus propias propiedades y cuentan con agencias inmobiliarias propias.
El dilema de la relación entre multipropietarios y agencias inmobiliarias
Por un lado, están los multipropietarios, que llegan antes que nadie a las propiedades por reformar que aún no han salido al mercado. Utilizan herramientas específicas, conexiones con bufetes de abogados especializados en patrimonio y, sobre todo, la capacidad de compra rápida y al contado que atrae a los vendedores. Además, contribuyen significativamente a la rehabilitación de propiedades históricas, manteniendo los barrios clásicos y haciéndolos adecuados a las nuevas regulaciones de la Unión Europea.
Por otro lado, las agencias inmobiliarias han perdido a sus clientes compradores nacionales debido a los tipos de interés y a los clientes vendedores nacionales en favor de los multipropietarios. Ahora se centran en la venta de propiedades atractivas para clientes extranjeros que buscan exactamente el tipo de propiedades que ofrecen los multipropietarios: propiedades en la zona Prime, destacando el Distrito de Salamanca, con fachadas clásicas, balcones a la calle, reformadas por completo con acabados de calidad y listas para habitar. El problema es que muchas inmobiliarias tienen las mismas propiedades de los mismos multipropietarios, lo que da lugar a una competencia feroz y reduce los márgenes de ganancia.
El aumento de los precios del mercado
Además de la escasez de suelo en España y la baja oportunidad de realizar nuevas construcciones en nuestra área de interés, estamos viendo un mercado saturado con una gran demanda y una oferta limitada. Esto ha llevado a la especulación y al aumento de los precios, con propiedades vendidas a más de 20.000 euros por metro cuadrado en zonas como la calle Serrano a la altura de Recoletos. Esto genera distorsiones en el mercado y crea expectativas poco realistas en propietarios de propiedades en buen estado o reformadas hace 5 o 10 años.
Desde el punto de vista de las agencias inmobiliarias, el margen de maniobra en la zona es reducido. Aquellos que deseen mantenerse en el juego deberán no solo tener una sólida cartera de clientes internacionales, sino también fidelizar a esos clientes y obtener referencias de calidad. Además, es importante buscar formas alternativas de generar ingresos:
Personal Shopper Inmobiliario
Invertir en nuevos sectores dentro de las agencias, como el Personal Shopper Inmobiliario (PSI), que ayuda a los clientes a comprar e invertir en propiedades. Estos agentes se especializan en analizar las necesidades y preferencias de los compradores y ofrecen asesoramiento experto sobre la viabilidad de sus demandas.
Explorar el mundo del Flipping
Si no puedes vencerlos, únete a ellos. Las agencias inmobiliarias pueden identificar oportunidades de compra y venta de propiedades, incluso participando en procesos de reforma. Pueden adquirir el know-how necesario en reformas o contratar a profesionales especializados en el proceso.
Descubrir nuevos mercados emergentes en la zona
Es fundamental estar atentos a las tendencias y oportunidades emergentes, como el crecimiento del co-living, que cada día gana más adeptos y genera una creciente demanda de alquiler de viviendas compartidas o la adquisición de fracciones de propiedades.
Explorar nuevas zonas en desarrollo
Con el estancamiento y la saturación en áreas que ya no ofrecen nuevas viviendas, como el barrio de Jerónimos, es crucial mantener un ojo atento a las oportunidades que surgen en otras áreas. Es probable que la próxima zona en estancarse sea Recoletos.
En resumen, desde mi punto de vista, la solución es buscar alternativas y diversificar los servicios para generar ingresos y sobrevivir en el complejo mercado en el que se encuentran todas las agencias del sector que buscan posicionarse o mantenerse en el mercado de lujo en la zona Prime de la capital española.
El mercado inmobiliario es dinámico y está en constante evolución, y adaptarse a los cambios es esencial para el éxito a largo plazo. La capacidad de identificar oportunidades, atender a las necesidades de los compradores internacionales y explorar nuevos nichos en el mercado serán las claves para prosperar en este competitivo entorno.
En última instancia, la resiliencia y la capacidad de adaptación serán las mejores armas para sobrevivir y prosperar en el cambiante mundo del mercado inmobiliario de la zona Prime en el Centro de Madrid.
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