¿Pagaste una derrama antes de vender tu piso? Esto es lo que debes saber para pagar menos impuestos

Cuando un propietario decide vender su vivienda en Madrid, muchas veces surge una duda clave: ¿Las derramas que he pagado — por ejemplo, para la rehabilitación de fachada, instalación de ascensor o mejora del edificio — pueden ayudarme a pagar menos en la declaración de la renta?

La respuesta corta es: sí, pueden ayudarte fiscalmente. Pero hay que saber cómo aplicarlo correctamente. Como experto inmobiliario en Madrid, aquí te explico de forma clara cómo funciona este tema según la normativa vigente.

¿Qué son las derramas y cómo afectan fiscalmente?

Las derrama comunitarias son pagos extraordinarios que los propietarios deben realizar para costear obras o mejoras en el edificio:

• Rehabilitación de fachadas

• Instalación de ascensores

• Mejora de cubiertas o estructuras

• Renovación de redes de saneamiento o instalación eléctrica

• Mejoras de eficiencia energética, entre otras.
  

Estas obras no se desgravan directamente en la renta, pero sí pueden reducir la ganancia patrimonial que se declara al vender el inmueble. Y eso implica pagar menos impuestos.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda

Cuando vendes un piso, debes declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida: Ganancia = Precio de venta - (Precio de adquisición + gastos + mejoras) Aquí es donde entran las derramas: si se consideran “mejoras”, se suman al precio de adquisición, lo cual reduce la ganancia neta.

¿Qué tipo de derramas se pueden considerar “mejoras”?

No todas las derramas se pueden incluir. Solo las que supongan una mejora duradera del inmueble:

✔️ SÍ se consideran mejoras:

• Instalación de ascensor

• Rehabilitación de fachada o cubierta

• Sustitución integral de tuberías o electricidad

• Mejora del aislamiento térmico o acústico
  

❌ NO se consideran mejoras:

• Reparaciones ordinarias o mantenimiento

• Pintura de zonas comunes

• Limpieza o pequeñas reparaciones
  

¿Qué documentación necesita el propietario?

Para que Hacienda acepte estas mejoras, el contribuyente debe conservar:

• Actas de la comunidad donde se aprueban las obras

• Recibos de pago o justificantes bancarios

• Documentación de la derrama con el reparto de importes

• Factura total de la obra, si la comunidad la comparte
  

Aunque estos documentos no se presentan al hacer la Renta, Hacienda puede solicitarlos en caso de revisión. ¿Qué período se puede considerar?

Desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Es decir, todos los gastos en mejoras (como derramas por rehabilitación, ascensor, etc.) pagados durante ese período pueden sumarse al valor de adquisición.

No hay un límite en años, lo importante es que:

• Las obras representen una mejora del inmueble (no simple mantenimiento).

• Se hayan pagado durante el tiempo en que fuiste propietario.

• Estén debidamente justificadas con recibos, actas o pagos bancarios.
  

Importante:

Si compraste el piso hace 10 o 15 años y durante ese tiempo pagaste varias derramas por mejoras (fachada, cubierta, ascensor, etc.), puedes acumularlas todas, siempre que:

• Tengas pruebas de que fuiste tú quien las pagó.

• Estén vinculadas a mejoras permanentes del edificio.
  

¿Dónde se declara esto?

Las mejoras se declaran al incluir la venta de la vivienda en el modelo 100 del IRPF, dentro del apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes inmuebles”.

En el campo correspondiente al “valor de adquisición”, se suman:

• Precio original de compra

• Gastos asociados (notaría, registro, ITP)

• Y aquí es donde se incluyen las mejoras acreditadas, como las derramas justificadas
  

Ejemplo práctico

Supón que alguien compró un piso por 150.000 € y lo vendió por 200.000 €. Pagó 10.000 € en gastos de compra y 12.000 € en derramas por rehabilitación del edificio.

. Ganancia sin aplicar mejoras: 200.000 € – (150.000 € + 10.000 €) = 40.000 €

. Ganancia aplicando mejoras: 200.000 € – (150.000 € + 10.000 € + 12.000 €) = 28.000 €

La diferencia es notable, y los impuestos a pagar son significativamente menores.

Recomendación final

Si has vendido una vivienda y has pagado derramas por obras que mejoran el edificio, reúne toda la documentación ahora, incluso si la venta fue este año. Cuando llegue el momento de hacer la renta, podrás aportar estos datos al asesor fiscal o incluirlos tú mismo en Renta Web. Es perfectamente legal y está contemplado por Hacienda. Por Ricardo Serravalle Bróker Inmobiliario