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  • Ricardo Gomez Serravalle

Contrato de arras: cómo evitar perder el dinero adelantado si el banco no te concede la hipoteca

Actualizado: 5 ene

Conviene especificar en el contrato la posibilidad de recuperar la cantidad adelantada en caso de no obtener financiación





El contrato de arras es uno de los pasos previos a conseguir la casa de tus sueños. Se trata de un contrato que conlleva el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Tiene plena validez legal y es de obligado cumplimiento por ambas partes, por lo que conviene analizar bien el contenido antes de firmarlo.


Repasamos en qué consiste exactamente esta fórmula para precomprar una vivienda, para qué sirve y, lo más importante de todo, qué sucede si el banco deniega el préstamo necesario para formalizar la transacción.


¿Qué son las arras y qué utilidad tienen?


Las arras es como se denomina al dinero o señal que se da al vendedor cuando se ha llegado a un acuerdo y se han terminado las negociaciones. Es decir, se trata de la cuantía económica que se da en concepto de señal con el fin de garantizar que, una vez realizadas las negociaciones previas, se va a realizar la compraventa.


¿Qué es el contrato de arras y qué importancia tiene?


Si las arras son el dinero que se da en concepto de señal, el contrato de arras es el contrato en el que se formaliza tanto la entrega de esta cuantía económica como el hecho de que comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, en consecuencia, han terminado las negociaciones. Es decir, el comprador debe comprar la casa en los términos estipulados en el contrato de arras, el vendedor se compromete a no vender la casa a otro posible comprador que le ofrezca más dinero, etc.


El contrato de arras es un precontrato o contrato previo al contrato de compraventa. Además, este se puede realizar ante notario o sin él (por ejemplo, directamente en la inmobiliaria que ha gestionado la compraventa). Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en cualquiera de los casos, el contrato de arras tiene plena validez legal, y por ello obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.


¿Qué información aparece en el contrato de arras?


Según el caso, la información puede ser más o menos completa. No obstante, en la mayoría de los casos, la información general que no puede faltar en cualquier contrato de arras es la siguiente:


  • Datos personales tanto del vendedor como del comprador.

  • Descripción e información relativa al inmueble de la compraventa.

  • Precio final de la venta y la forma en que se realizará el pago.

  • Cantidad de dinero que se adelante en concepto de señal para que después pueda ser descontado del precio final (las arras). Y las condiciones en que se realiza la entrega de este dinero.

  • Compromiso de realizar la firma del contrato de compraventa mediante escritura pública.

  • Cómo se distribuirán los gastos en caso de haberlos.

  • Firma de ambas partes.


¿A qué compromete el contrato de arras?


A grandes rasgos, el contrato de arras compromete al vendedor a reservar el derecho de compra de la vivienda a la parte compradora firmante. Así mismo, el vendedor también se compromete a entregar el inmueble al comprador en las condiciones estipuladas en el contrato.

Por su parte, el comprador se compromete a la entrega de la cantidad del dinero a cambio del inmueble.


¿Pierdes las arras si no te conceden la hipoteca?


Hay que tener en cuenta que la concesión del préstamo es un trámite que se desarrolla de forma independiente al contrato de arras. Por ello, es importante comparar hipotecas y asegurarse de que el banco nos va a conceder la financiación que necesitamos para comprar la vivienda.

En consecuencia, pueden pasar dos cosas:


  1. Que firmemos el contrato de arras, pidamos la hipoteca y el banco nos la conceda. En consecuencia, con el dinero pagamos la vivienda y se completa la compraventa sin problemas.

  2. Que firmemos el contrato de arras, pidamos la hipoteca pero que el banco no nos la conceda. En consecuencia, la compraventa no puede realizarse.

En la primera situación no hay ningún problema ni duda al respecto. Sin embargo, en la segunda, al cancelarse el proceso de compraventa, pueden pasar dos cosas: que el vendedor nos devuelva las arras (el dinero que hemos adelantado en concepto de señal) o que no.


¿De qué va a depender que el vendedor nos devuelva el dinero de las arras o no?


De lo que ponga en el contrato. Si en el contrato de arras no se especifica nada al respecto, al no completarse la compraventa (independientemente de las causas) el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras. Por el contrario, si en el contrato de arras se especifica que, en caso de que el banco no conceda la hipoteca las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.


Debido a esto, es muy importante revisar el contrato de arras (especialmente la letra pequeña) antes de firmarlo, ya que, en caso de que el banco no nos conceda la hipoteca, va a ser la única forma posible de que recuperemos el dinero.


Ricardo Gomez Serravalle Team Líder en Lippy Inmobiliaria


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