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  • Foto del escritorRicardo Gomez Serravalle

Los motivos por los que la construcción de vivienda protegida ha caído en picado en España

Los motivos por los que la construcción de vivienda protegida ha caído en picado en España en la última década.


  • Los promotores piden subir el precio del módulo, incentivos fiscales y simplificar la burocracia.

  • En 2022 apenas se construyeron 9.264 unidades de VPO en toda España.

La producción de vivienda de protección oficial (VPO) ha caído en picado en los últimos años. Concretamente, en la última década se ha desplomado un 82%, pasando de una producción media de más de 53.000 unidades en 2012 a las apenas 9.264 viviendas que se levantaron en toda España el año pasado.


Con esta cifra sobre la mesa resulta interesante conocer quién estaba levantando estas viviendas y por qué se han dejado de construir. Históricamente ha sido el sector privado, es decir, las promotoras, las que han llevado el peso del desarrollo de este tipo de viviendas, siendo las impulsoras del 85% de la VPO que se ha puesto en marcha en España, gestionando, construyendo y financiando estos inmuebles. "No conseguimos que las administraciones asuman que estas cifras provienen del sector privado", explica Carolina Roca, presidenta de Asprima.


"Los promotores llevamos años señalando cuál es la causa de esta caída y poniendo sobre la mesa las medidas a tomar para darle solución, pero sin ningún éxito a la hora de convencer a la Administración (en sus tres niveles) para que las ponga en práctica", recalca Roca.


La presidenta de Asprima, explica que "no se trata de vivienda pública que se ha descalificado y se ha perdido, sino que nunca ha sido vivienda pública. A pesar de que la vivienda es el cuarto pilar del Estado de Bienestar, nunca ha tenido la dotación presupuestaria que han tenido los otros pilares, como la Educación, la Sanidad o las Pensiones, y por ello no contamos con un parque público de vivienda. Sin embargo, sí que contamos con unas Leyes del Suelo muy sociales, con amplias reservas de suelo destinadas a vivienda protegida, y antes contábamos con un marco jurídico económico que permitía a los promotores obtener rentabilidad en la construcción de VPO".


¿Por qué ya no se construye VPO?

El sector denuncia que esa situación ha cambiado en los últimos años. Los factores que están impidiendo el desarrollo de VPO son varios. Con una producción que llegó a alcanzar las 75.000 unidades anuales, la situación cambió de forma radical a raíz de la crisis financiera del 2008. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria "los precios de la vivienda libre cayeron a tal nivel que se quedaron por debajo de la vivienda protegida, por lo que en ese momento dejó de tener sentido levantar VPO", explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña.


Por otro lado, tras la crisis "se eliminaron los modelos de subvención y de financiación ventajosa para la VPO, de tal forma que lo único con lo que te topabas a la hora de promover este producto es que tenías más restricciones que ventajas", explica el directivo.


Pero con el paso de los años el mercado residencial se recuperó y nos adentramos de nuevo en un ciclo alcista que nos lleva a un nuevo encarecimiento de la vivienda libre. "En este punto aparece un factor que supone de nuevo una barrera al desarrollo de vivienda protegida y es la subida de los costes de construcción y los materiales, que se han disparado solo en el último año un 25%", explica Gómez-Pintado.


Esto se suma a "una congelación de los módulos (precio máximo al que se puede vender la VPO), que están totalmente desactualizados", denuncia Rafael González-Cobos, presidente de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, una de las mayores promotoras de VPO de nuestro país. El empresario apunta además a un movimiento político que resultó demoledor para este sector. "Esperanza Aguirre decidió eliminar los topes al precio de los suelos destinados a la VPO, para mi gusto fue un grave error, ya que si tienes el precio de venta topado, pero no el del suelo, es imposible que salgan los números y menos en un contexto de aumento de costes de construcción".


Algunas comunidades autónomas ya han actualizado los módulos, pero según los expertos, "en algunos casos no lo suficiente como para que salga rentable". "La CAM se ha comprometido a revisarlos después de las elecciones", apunta González-Cobos.


Desligar el módulo de decisiones políticas

Por su parte, Gómez-Pintado cree que sería muy interesante y necesario desligar esto de decisiones políticas. "Sería fundamental que la actualización de los módulos tuviese un grado de vinculación a ciertos parámetros como la subida de costes de materiales o al IPC, de esta forma dejaría de ser una decisión política, con lo que eso conlleva, y pasaría a ser un planteamiento técnico en función de un análisis de mercado", apunta el presidente de APCEspaña.


Por su parte, Roca pone el foco en la fiscalidad, que "supone el 25% del precio final de una VPO. No tiene sentido que la vivienda social esté gravada como un artículo de lujo. Igualmente, si queremos fomentar una gestión profesionalizada de la vivienda en alquiler, no puede ser que el IVA suponga un coste en la operación".


Producto en alquiler

Esta es otra cuestión a analizar: la VPO para alquiler. Antiguamente se potenció la vivienda protegida para la venta, pero en el actual escenario en el que la demanda del alquiler es cada vez más grande y los precios del alquiler libre son cada vez más inaccesibles para la población, se ha puesto sobre la mesa la carencia de un parque público de vivienda en alquiler que dé respuesta a familias vulnerables para des- tensionar el mercado.


Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid (Cemad) advierte que "el año pasado hubo una gran retirada de viviendas de alquiler del mercado y este año todo apunta a que se retirará otro 20%". Además, el experto advierte que la incertidumbre generada en torno a la nueva Ley de Vivienda va a "parar una gran parte de la inversión en proyectos de obra nueva para alquiler (build to rent)". Por lo tanto, la tensión de precios en el mercado irá al alza.


En este sentido, Salcedo cree que es esencial que exista "voluntad por parte de las distintas administraciones públicas para impulsar vivienda de VPO en régimen alquiler". Asimismo, destaca que debería existir un respaldo para los promotores que se animen a llevar a cabo estos proyectos, "dándoles facilidades en los procesos de financiación, si no es bajo el modelo de subvención, se les podría avalar en sus préstamos".


Precisamente la financiación ha sido una de las barreras históricas. "El motivo por el que no se ha construido VPO en alquiler es porque a la banca no le gusta financiar este producto tan a largo plazo", explica González-Cobos, que asegura que en Ferrocarril "fuimos los primeros en apostar por la VPO de alquiler".


Cuando Aguirre lanzó al alquiler con opción a compra "entraron algunos bancos ya que el plazo se reducía a siete años y a día de hoy siguen teniendo reticencias, pero finalmente han entrado en proyectos como el Plan Vive", destaca. Ricardo Gomez Serravalle Real Estate Specialist



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