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  • Foto del escritorRicardo Gomez Serravalle

Diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad, ¿cuáles son?

¿Sabrías diferenciar entre el pleno dominio y la nuda propiedad de una vivienda? Aprende sus conceptos y diferencias.

Resulta importante analizar los tipos de propiedades que podemos encontrarnos en el mercado, así como conocer cuáles son las características de cada término legal o las diferencias entre cada uno de los diferentes conceptos.


Esta vez iremos más allá y analizaremos cuáles son las similitudes y diferencias entre la nuda propiedad y el pleno dominio.


¿Qué significa pleno dominio de una vivienda?

El pleno dominio de una vivienda se encuentra regulado por el artículo 348 del Código Civil. Se trata de la unión entre la nuda propiedad y el usufructo; es decir, sólo si se alcanzan ambos derechos se podrá adquirir el pleno dominio de la propiedad. Pero ¿Qué entendemos por nuda propiedad y usufructo?


La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho sobre su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo. Por consiguiente, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de alguien (usufructuario) sobre una vivienda.


Diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad

Son numerosas las características que diferencian un derecho de otro teniendo en cuenta las obligaciones, la compraventa del inmueble o sus gastos.


Diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad según las obligaciones

Un propietario de pleno dominio sobre la propiedad no tendrá obligaciones con respecto al usufructuario, ya que él mismo sería también portador de este derecho. Por tanto, más allá de estar al corriente con Hacienda y las leyes y normas de la comunidad en la que viva, no tendría ninguna obligación con otras personas.


En el caso de ser nudo propietario, tendrá que atender ciertas obligaciones:

  • Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias de la vivienda, artículo 501 del Código Civil.

  • Respetar el derecho del usufructuario, artículo 489 del Código Civil.

  • Pagar los tributos e impuestos correspondientes al usufructo, artículo 505 del Código Civil.

  • Abonar la hipoteca de lo usufructuado, artículo 509 del Código Civil.

  • Hacerse cargo de los gastos de comunidad.

  • Diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad según compraventa y alquiler

  • Al adquirir una vivienda, lo habitual es que se compre la propiedad y el uso de la misma, es decir, que se adquiera el pleno dominio de la vivienda. Si esto se produce, el propietario podrá hacer y deshacer lo que le convenga a su antojo, sin dar explicaciones a nadie. Sin embargo, en las operaciones de nuda propiedad en las que no se posee el pleno dominio, sólo se vende la propiedad.


¿Qué quiere decir esto? Para el vendedor que se queda como usufructuario de la vivienda que se ha vendido, implica una inyección económica cada mes o un único pago, dependiendo de la forma que se acuerde en el contrato entre las partes.


Para el comprador de la nuda propiedad, la ventaja está en adquirir la vivienda a un precio mucho más económico, aunque no podrá disfrutar de la vivienda hasta que se cumpla el plazo acordado. Tras la finalización del usufructo, el nudo propietario podrá disfrutar del pleno dominio y recuperar la inversión con un importante beneficio si decide venderla.


En el caso del alquiler de la vivienda, el usufructuario puede alquilar el inmueble a un tercero, mientras que el nudo propietario no tiene la capacidad de llevar a cabo esta actividad económica ya que ha cedido el uso y disfrute de la vivienda a un tercero.


Diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad según los gastos de la vivienda

El nudo propietario está obligado a hacerse cargo de los gastos que derivan de la comunidad de vecinos, así como de reparaciones e impuestos de los bienes inmuebles.


Por otra parte, el usufructuario se ha de encargar de los gastos que derivan del uso y disfrute en la vivienda, como por ejemplo los servicios de electricidad, gas y agua.


Cuando se adquiere el pleno dominio de la vivienda, todos los gastos relacionados con la misma le corresponderán al propietario.


Cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio

El pleno dominio sobre una vivienda se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. Esto ocurrirá en caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, que puede deberse a tres causas:


Muerte del usufructuario: cuando fallece el usufructuario, el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.


Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: en el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.


Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, después de casarse éste recibirá el pleno dominio. Ricardo Gomez Serravalle

Real Estate Specialist - Lippy Inmobiliaria Fuente

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